제26회 사시합격, 前 숭실대학교 법대 교수
< 질문 >
저(A)는 25년 전에 맹지에 전원주택을 건축하면서 진입로가 필요하여 도로에서 위 전원주택에 이르는 X토지를 그 소유자인 B로부터 매수하였습니다. 저는 그 당시 B에게 매매대금을 모두 지급하고, 소유권이전등기에 필요한 인감증명서까지 받았습니다. 그런데 X토지의 지목이 밭으로 되어 있고, 저는 그 당시 농민이 아니었던 관계로 X토지에 대하여 소유권이전등기를 하지 못하였습니다.
저는 그 당시 B로부터 X토지를 인도받아 지금까지 계속하여 이를 위 전원주택에 이르는 진입로 및 밭으로 이용하면서 점유하여 오고 있습니다. 저는 이제 농민이므로 X토지를 취득할 수 있게 되었고, B로부터 매매를 원인으로 하여 소유권등기를 넘겨받으려고 하였습니다. 그런데 B가 얼마 전에 사망하고, 그의 아내 마저 수년 전에 사망을 한 상태이었습니다. 저는 그래서 수소문 끝에 B의 유족인 자녀 C, D를 만나서 그들에게 B로부터 X토지를 매수하였음을 설명하고, 소유권이전등기를 하여 달라고 부탁하였습니다. 그러나 C, D는 자신들은 그 사실을 알지 못한다면서 순순히 소유권이전등기를 하여 주지 않고 있습니다. 저는 세월이 오래되어서 매매계약서, 인감증명서 등의 매매사실을 입증할 증거를 갖고 있지 못하고, 또한 그 사실을 잘 알고 있는 B와 그의 아내가 이미 사망하였으므로 난감한 처지입니다. 이러한 때 저는 X토지에 대하여 C, D로부터 소유권등기를 이전받으려면 어떻게 하여야 하는가요?
<답변>
A는 매매를 원인으로 하여 B의 상속인인 C, D로부터 소유권이전등기를 받을 수 있으나, 질문과 같이 매매사실을 입증할 증거가 없다면 그 절차가 어려울 수 있습니다. 질문에 의하면 A는 그동안 X토지를 20년 이상 소유자로서 점유하여 왔다는 것이므로 C, D를 상대로 점유취득시효의 완성을 원인으로 하여 소유권이전등기를 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
점유로 인한 부동산의 시효취득은 부동산을 점유하는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되는 경우에, 그것이 진실한 권리관계와 일치하는가의 여부를 묻지 않고 권리취득의 효과가 생기는 제도입니다. 점유자는 부동산에 대한 점유취득시효가 완성되면 소유명의자에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있습니다. 이에 대하여 소유명의자는 그 점유자에게 소유권이전등기를 할 의무가 있습니다.
점유로 인하여 부동산을 시효취득하기 위해서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하고, 취득시효의 완성을 원인으로 하여 소유권이전등기를 하여야 합니다. 이때 소유의 의사로 점유한다는 것은 다른 사람으로부터 임차한 것이 아니라 자기 소유인 것처럼 점유하는 것을 말합니다. 또 평온한 점유는 점유자가 그 점유를 취득 또는 보유하는데 법률상 용인할 수 없는 강폭행위를 쓰지 아니하는 점유를 말하고, 공연한 점유라 함은 은비(몰래 숨어서 하는)의 점유가 아닌 점유를 말합니다.
한편 민법에서 부동산의 점유자는 소유의 의사로 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정됩니다. 그러므로 점유취득시효를 주장하는 자는 20년 동안 점유한 사실만 입증하면 되고, 소유의 의사로 평온 및 공연하게 점유하는 사실을 입증할 필요가 없습니다. 오히려 상대방이 점유자가 소유의 의사가 아니고 또 평온 및 공연한 점유가 아니라는 증거를 제출하여야 합니다.
판례에 의하면, 그 점유가 불법이라고 주장하는 자로부터 이의를 받은 사실이 있거나 점유물의 소유권을 둘러싸고 당사자사이에 분쟁이 있다는 사실만으로(대법원 1982. 9. 28. 선고 81사9 전원합의체 판결), 또 점유가 불법이라고 주장하는 자로부터 수차에 걸쳐 임료를 지급하거나 점유부동산을 매수할 것을 요구받는 등으로 분쟁이 있었다 하더라도{대법원 1993. 5. 25. 선고 92다52764, 52771(반소)} 그러한 사실만으로는 그 점유가 평온, 공연한 점유가 아니라고 볼 수 없다는 것입니다.
질문에 의하면 A는 X토지에 대하여 점유로 인한 취득시효가 완성되었음을 주장할 수 있고, 점유로 인한 취득시효가 완성되었음을 이유로 B를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있는데, B가 이미 사망하였으므로 그 상속인들인 C, D를 상대로 소유권이전등기를 청구하면 될 것입니다.
